DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT

• Nouvelle obligation réglementaire depuis 2011, le diagnostic assainissement est à réaliser en amont de toute vente de bien immobilier.
• L’évacuation et le traitement des eaux usées font partie des obligations réglementaires nouvelles inhérentes à la vente d’une résidence ou d’une maison en France. Tout propriétaire d’un bien immobilier est obligé de s’astreindre à la réalisation d’équipements d’assainissement conformes tant pour le rejet que pour le traitement des eaux domestiques que des eaux pluviales.
• Le diagnostic assainissement concerne tous les biens proposés à la vente. Il permet de vérifier la conformité de ces systèmes d’assainissement pour fournir une garantie de conformité avant la vente. Fosses septiques, lits d’épandages ou bacs à graisse sont les principaux dispositifs concernés.
• Le diagnostic assainissement est, depuis le 1er janvier 2011, imposé aux propriétaires. La loi « Grenelle II » du 12 juillet 2010 a ajouté ce diagnostic à la liste des sept diagnostics immobiliers obligatoires. Le diagnostic assainissement est ainsi le 8ème et dernier diagnostic immobilier obligatoire.

• L’assainissement de type collectif ou « tout à l’égout » doit ainsi obligatoirement être réalisé dès lors que le réseau public d’assainissement des eaux usées est souterrain, que l’immeuble d’habitation dispose d’un accès sur la voie publique et que la collecte des eaux usées domestiques peut être réalisée via l’assainissement collectif sur cette parcelle.
• L’assainissement est une obligation dès lors que le réseau d’assainissement collectif est disponible. Le propriétaire aura à sa charge l’ensemble des travaux qui sont nécessaires à relier son habitation au réseau d’assainissement collectif public. Si aucun réseau collectif n’est présent, le raccordement au tout à l’égout n’est pas possible, et l’assainissement ne pourra être assuré, si toutefois les règles d’urbanisme de la commune le prévoient, grâce à un système d’assainissement non collectif ou individuel.

• Tout propriétaire de logement équipé d’une fosse septique ou le réseau « tout a l’égout » – est tenu de réaliser un diagnostic assainissement en vue de la vente de son bien. Ce diagnostic immobilier doit être réalisé par un professionnel.
• Le diagnostiqueur réalise le diagnostic des installations en vérifiant la pleine conformité du système. Il constate l’état et le niveau d’entretien de l’installation pour définir quels travaux devront être engagés. A la fin de son diagnostic, le professionnel remet un rapport listant les travaux à réaliser. Ce rapport peut comporter une obligation de réaliser des travaux, et ce, dans un délai d’un an.

Le Code de la Santé, à travers son article L.1331-1, ainsi que le Code général des Collectités Territoriales, à travers son article L.2224-10, fondent les principes d’encadrement par la loi française de l’obligation de raccordement aux réseaux d’assainissement.

L’assainissement, est une nécessité pour la santé et pour l’environnement, puisqu’il peut identifier, si l’installation n’est pas conforme aux règles du tout à l’égout, de réels risques pour la pollution du sol et la santé. Dès lors qu’il met en évidence une structure d’assainissement non conforme, le diagnostic s’assortit d’une obligation de travaux pour la mise en conformité de l’installation. Le diagnostic permet à l’acquéreur de recevoir la liste des travaux qu’il faudra engager dans un délai d’un an.

Légalement, un diagnostic assainissement d’un bien immobilier, doit être joint à un dossier technique complet et annexé à l’acte de vente au moment de la signature chez le notaire. Il n’est toutefois pas impossible pour un acquéreur d’acheter un bien immobilier dont l’assainissement n’aurait pas été finalisé dans les normes, il n’existe pas de réel organisme de surveillance capable de garantir à l’acheteur la conformité assurée de l’assainissement au moment de la vente. Le prix de vente du bien pourra toutefois être ajusté si le diagnostic assainissement a démontré l’obligation de réaliser la mise aux normes de l’installation : les acquéreurs doivent se montrer vigilants au moment de l’achat et négocier le prix de vente à la baisse pour se laisser une marge de pouvoir d’achat permettant de réaliser les travaux. Dans le cas d’un bien qui aurait été acquis sans que ces travaux d’assainissement obligatoires, la signature de l’acte authentique de vente laisse un délai, également, d’un an pour procéder à la réalisation de la mise aux normes de l’assainissement défaillant.