DPE COLLECTIF

En vertu de la loi dite Grenelle 2, la réalisation d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire avant le 1er janvier 2017 pour toutes les copropriétés de 50 lots ou moins, disposant d’un équipement de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire collectif ou d’une climatisation collective. Ce diagnostic est obligatoire même en l’absence de toute transaction immobilière et quel que soit l’usage du bâtiment (habitation, commerces).

Les copropriétés de taille plus importante devront quant à elle faire procéder à un audit énergétique, plus complet. Les propriétaires de bâtiments de taille équivalente mais qui ne seraient pas en copropriété sont assujettis à la même obligation dès lors qu’une installation collective est utilisée.
Pour procéder au décompte du nombre de lots, il faut prendre en compte aussi bien les locaux à usage d’habitation, commerciaux ou professionnels que les lots annexes. Ainsi, un bâtiment comprenant 2 logements plus 2 caves compte pour 4 lots.

Le DPE collectif corrige une incohérence du DPE obligatoire depuis 2006 en cas de vente ou de location, qui prévoyait un DPE individuel alors que le logement était chauffé collectivement. Le DPE collectif peut faire office de DPE individuel lors de la mise en vente ou en location d’un des lots.

La production d’un DPE est également obligatoire pour les bâtiments neufs pour lesquels la demande de permis de construire a été déposée après le 1er juillet 2007.

Les DPE ne sont obligatoires qu’en France métropolitaine car les spécificités des départements d’outre-mer ne sont pas prises en compte dans les modes de calcul actuels.

La décision de faire réaliser le DPE collectif doit être votée par l’assemblée générale des copropriétaires. Une présentation du rapport à l’issue du diagnostic devra également être faite devant l’AG, le syndic devant fournir à chaque propriétaire le DPE ou sa synthèse préalablement à la réunion.

Si les DPE collectifs ont été rendus obligatoires, c’est pour qu’ils servent de préalable à la définition d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou qu’ils débouchent sur un contrat de performance énergétique. Au moins trois assemblées générales sont nécessaires avant le démarrage de travaux prévus dans le cadre d’un plan de ce type.

Le DPE collectif doit être réalisé sur les parties communes et privatives, selon les mêmes modalités qu’un DPE avant vente.

Il doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur certifié, disposant d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Le diagnostiqueur doit notamment être titulaire d’une certification DPE « tous types de bâtiments » qui nécessite un niveau de qualification supérieur à celui demandé pour les DPE individuels. Les diagnostiqueurs doivent utiliser des logiciels de calculs validés par le ministère de l’Écologie.

Le rapport de diagnostic doit comporter des explications détaillées. Hypothèses de travail et approximations éventuelles doivent également être mentionnées.

Le diagnostic de performance énergétique porte sur la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée et classe le bien en fonction de valeurs de référence. Des recommandations doivent permettre d’améliorer les performances énergétiques du bien.

Une visite sur site est obligatoire. Plus de 60 points de contrôles doivent être effectués. Le technicien doit évaluer la nature et la qualité de la construction (murs, plafonds, planchers) et des matériaux d’isolation. Des facteurs tels que les vitrages, les parois intérieures et extérieures sont également pris en compte.

Pour l’évaluation de la consommation, la méthode utilisée est celle dite “sur factures”. Le propriétaire ou son mandataire doit demander au syndic de lui fournir le relevé des consommations de chauffage et d’eau chaude sanitaire des 3 dernières années. Celui-ci ne peut refuser de fournir ces documents mais peut facturer cette prestation (article L134-3 du Code de la Construction et de l’Habitation). Les factures d’énergie doivent mentionner les quantités en unités d’énergie (kWh, litres, m3) et en euros. Un prorata est réalisé pour chaque copropriété en fonction du tantième du lot concerné.
Si des données sont manquantes, le diagnostiqueur établit un DPE vierge ou blanc ne portant pas d’étiquette énergie. Ce qui peut se révéler très dommageable en cas de vente car ce critère est de plus en plus important lors des transactions.

Certains éléments doivent obligatoirement figurer dans le rapport :
– caractéristiques du bâtiment et description des équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire et de climatisation ou de ventilation
– informations sur l’éclairage intégré, son utilisation et sa gestion
– quantité annuelle consommée annuellement ou estimée de façon standardisée pour chaque équipement avec indication du mode de calcul ayant conduit à la détermination de cette quantité
– évaluation de la quantité d’énergie renouvelable produite et utilisée
– évaluation des dépenses annuelles
– quantité de gaz à effet de serre générée
– recommandations de nature à améliorer la performance énergétique du bâtiment avec évaluation de leur coût et de leur efficacité.

Le bâtiment est classé de A (performances excellentes) à G (mauvaises performances) en fonction de son niveau de consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre. Les étiquettes énergie fournies doivent obligatoirement figurer sur les annonces de mise en vente ou de location. Les logements construits selon la réglementation thermique RT 2012 obtiennent généralement un classement en classe B, la classe A n’étant atteinte que par les bâtiments dits « passifs ».

– Décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012
– Article 1er de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 dite Grenelle 2
– Articles R134-1 à R134-5 et L. 271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation
– Décret n° 2006-1147 du 14/09/2006 – DPE
– Arrêtés des 15/09/2006, 21/09/2007 et 21/03/2007

Le DPE est valide 10 ans. Dans le cas où un DPE en cours de validité aurait été réalisé pour l’ensemble de la copropriété, il n’est pas nécessaire de le refaire. Toutefois, s’il n’est pas conforme aux dispositions des articles L.134-4-1 et L271-4 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, il faudra le faire compléter en accord avec les normes en vigueur.