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DIAGNOSTIC ERPS (état des risques de pollution des sols)

L’État des Risques de Pollution des Sols est conseillé pour la vente de tout bien immobilier.

GAZ
  • Obligations : Pas obligatoire
  • Validité : 6 mois
  • CatégorieDiagnostic avant vente
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Obligation du diagnostic ERPS

Obligation

Instauré par la loi ALUR, l’Etat des Risques de Pollution des Sols (ERPS) a pour but d’informer les futurs acquéreurs et locataires des risques liés à la pollution des sols par rapport au bien qu’ils envisagent d’acheter ou d’occuper. Ses modalités d’applications ont été fixées par le décret du 26 octobre 2015.

Tous les vendeurs et bailleurs d’un terrain ou logement à usage d’habitation sont concernés par cette mesure car il leur incombe de vérifier si leur bien se trouve ou non sur un SIS (secteur d’informations sur les sols). Dans l’affirmatif, ils doivent en informer le futur acquéreur ou locataire. La délivrance de cette information sera attestée par l’ERPS annexé au compromis de vente ou au contrat de location. L’ERPS doit notamment indiquer si des sites pollués ou potentiellement pollués se trouvent dans un rayon de 500 mètres et si le terrain a abrité dans le passé une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE).

  • En cas de manquement à cette obligation, propriétaires et bailleurs s’exposent à un recours en vertu des vices cachés, possible jusqu’à 2 ans après la signature du contrat ou de l’acte de vente lorsqu’une pollution notable est constatée.
  • Cette démarche peut aboutir à une annulation de la vente ou du contrat de location, ou à une réduction du prix en vertu de l’article 1641 du Code civil.
  • L’acquéreur peut également demander à ce que l’ancien propriétaire fasse procéder, à ses frais, à la réhabilitation du terrain.
  • Lorsqu’il est établit que le défaut d’information était volontaire, des dommages et intérêts peuvent être demandés. Pour bénéficier de cette protection, l’acquéreur devra indiquer au notaire à quel usage il destine le bien acquis.

L’ERPS n’a pas de durée de validité particulière mais les préfectures devant mettre à jour leurs données tous les ans, le rapport devient caduque en cas de changement sur la zone concernée. Dans tous les cas, l’ERPS devra dater de moins de 6 mois à la date de signature du contrat de vente ou de location.

  • En cas de projet de construction, une attestation certifiant qu’une étude des sols a été effectuée doit être jointe aux demandes de permis de construire, dès lors que le terrain se trouve en SIS.
  • Dans le cas d’un lotissement, cette attestation doit avoir été obtenue par le lotisseur dès que son projet a été autorisé.
  • Dans tous les cas, l’étude des sols doit être réalisée par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués.
Déroulement du diagnostic ERPS

Le déroulement

  • La loi ALUR instaure la création de secteurs d’information sur les sols (SIS). Chaque préfecture doit établir d’ici le 31 décembre 2018 une liste par commune des terrains concernés.
  • Les propriétaires de parcelles situées sur ces zones seront prévenus par lettre simple. Les SIS devront être annexés aux PLU ou autres documents similaires. La liste préfectorale devra être actualisée tous les ans.
  • Les SIS vont être définis essentiellement à partir des bases de données BASIAS (Base des Anciens Sites Industriels et Activités de Service) et BASOL (base sur les sites et sols pollués).

Cette dernière porte, plus particulièrement, sur les sites “potentiellement pollués ou pollués et nécessitant une action des pouvoirs publics, que ce soit à titre préventif ou curatif”. Elle répertorie actuellement plus de 4000 sites pollués et 300000 susceptibles de l’être dans toute la France.

Ces bases de données font suite à une volonté de l’Etat d’inventorier systématiquement, depuis 1978, tous les sites susceptibles d’entraîner une pollution de l’environnement. Les informations recueillies ont vocation à être communiquées aux acteurs du foncier et de l’urbanisme ou agissant pour la protection de l’environnement. Ces deux bases de données sont consultables gratuitement en ligne en application de la loi Grenelle 2 de juillet 2010.

L’ERPS doit comporter une étude historique et documentaire du bien concerné en fonction des informations fournies par les bases de données, un tableau de synthèse des risques d’expositions et l’inventaire des sites BASOL et BASIAS avec leur distance par rapport au bien.

Seule une étude des sols complète permet d’évaluer la nature et l’étendue des pollutions éventuelles. Les études de sol sont obligatoires dans deux cas : changement d’usage sur une ancienne ICPE (Installations Classées pour la Protection de l’Environnement) ou sur un terrain situé en secteur d’information sur les sols (SIS).

Un site est considéré comme pollué lorsqu’il est de nature à provoquer une nuisance ou un risque pour la santé ou l’environnement. Les contaminations peuvent être causées par des déchets, des infiltrations ou des retombées atmosphériques.

Une pollution est considérée “notable” lorsqu’elle empêche l’usage projeté lors de la signature du contrat de vente ou de location.

L’ERPS n’a pas vocation à constituer un constat de pollution avéré des sols. Il ne mentionne ni la nature des pollutions ni leur dangerosité.

Pour procéder à l’étude des sols, un expert procède à des prélèvements sur site et à des analyses. Les prélèvements sont effectués dans les différents milieux (sols, eau, végétaux, gaz souterrain, air, produits alimentaires) au moyen de carottages à une profondeur d’environ 3 mètres. Sont particulièrement recherchées, les traces de métaux lourds (arsenic, cadmium, plomb, mercure…) et d’hydrocarbures.

Une étude des sols complète doit mentionner :

  • Les éléments relatifs à l’historique du site et à la vulnérabilité des milieux.
  • La liste des parcelles concernées, un plan et une cartographie des substances présentes sur le site.
  • Des informations techniques sur la méthodologie employée et les résultats détaillés des prélèvements et analyses.
  • Un plan de gestion et un bilan économique en rapport avec l’état des sols et leur usage futur.
  • Ces prestations doivent être réalisées par des bureaux d’études spécialisés dont les qualifications et certifications précises feront l’objet d’un décret ultérieur.
Si l’état du terrain n’est pas compatible avec l’usage projeté (en l’occurrence une construction), une déclaration de pollution du sol est établie.
Réglementation du diagnostic ERPS

Réglementations

  • Décret n° 2015-1353 du 26 octobre 2015 – Secteurs d’informations sur les sols
  • Articles L.125-6, 125-7, 125-24 et 514-20 du Code de l’environnement
  • Article 173 – loi ALUR du 24 mars 2014
  • Bases de données : BASOL et BASIAS
Validité du diagnostic ERPS

La validité

L’ERPS n’a pas de durée de validité particulière mais les préfectures devant mettre à jour leurs données tous les ans, le rapport devient caduque en cas de changement sur la zone concernée. Dans tous les cas, l’ERPS devra dater de moins de 6 mois à la date de signature du contrat de vente ou de location.

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