DIAGNOSTIC PLOMB

Depuis le 12 août 2008, le diagnostic Plomb avant location ou Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 proposés à la location, vide ou meublée.

Le CREP faire partie du dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au contrat de location. Le locataire devra en recevoir un exemplaire lors de la signature du bail.

En cas d’absence de plomb ou si des revêtements contiennent du plomb à un taux inférieur au maximum autorisé (1mg/cm²), la durée du diagnostic est illimitée. Le constat initial pourra être joint à chaque bail sans nécessiter de mise à jour. Il est toutefois prudent de le renouveler en cas de changement de propriétaire, afin que le nouveau bailleur soit couvert en cas d’erreur sur le constat initial. Le CREP n’a pas besoin d’être renouvelé dans le cadre d’une tacite reconduction.

Si du plomb a été détecté dans certains revêtements à un taux dépassant le seuil autorisé, le diagnostic plomb est valable 6 ans.
Afin d’éviter une annulation du bail, il est plus prudent de faire procéder au constat avant la diffusion de l’annonce de location car suivant les résultats du diagnostic, des travaux seront peut-être obligatoires.

Le propriétaire est tenu de faire procéder immédiatement à des travaux de confinement ou de retrait si les niveaux de plomb sont supérieurs aux normes autorisées et que les revêtements sont dégradés. Le maire ou le préfet peuvent établir une injonction allant dans ce sens. Le logement ne pourra être mis en location qu’après la réalisation des travaux par des entreprises habilitées.

A la charge du bailleur, le diagnostic peut être déduit des revenus locatifs, dans le cadre d’une imposition au régime réel.
La responsabilité civile et pénale du bailleur pourra être engagée si le CREP ne figure pas dans les documents remis au locataire, d’autant plus si la présence de plomb est détectée. Il en est de même si le bailleur n’a pas procédé aux travaux de confinement qui lui étaient imposés.

Les jeunes enfants et les femmes enceintes sont les populations les plus exposées au risque de saturnisme (maladie très grave ciblant le système nerveux).

Pour être valide, le CREP doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié agréé Cofrac. La certification professionnelle est délivrée pour une durée de 5 ans. Le technicien chargé du diagnostic doit être en possession d’un document attestant que l’entreprise qui l’emploie est en règle par rapport à la certification et à son assurance responsabilité civile professionnelle.
Les appareils qu’il utilise doivent être conformes à l’arrêté du 19 août 2011.

Le CREP consiste à mesurer la concentration en plomb dans les revêtements et leur état de conservation. Seules les parties privatives du logement sont concernées, à l’intérieur et à l’extérieur mais également les annexes lorsqu’elles sont utilisées fréquemment (buanderie, garage, etc.). S’il existe des parties communes, celles-ci doivent obligatoirement avoir fait l’objet d’un CREP, indépendamment de toute transaction immobilière, avant le 12 août 2008.

Tous les types de revêtements sont contrôlés : peintures anciennes, briques, plâtres. Le plomb a été utilisé de façon très courante dans les peintures mais aussi les tapisseries ou sous forme de feuilles pour limiter l’humidité sur les murs.

Pour procéder au contrôle, le technicien utilise un appareil à fluorescence X. Ces appareils portatifs, pour lesquels une autorisation de détention est obligatoire, permettent de mesurer la fluorescence émise par la couche K de l’atome de plomb, grâce à une source radioactive. L’examen porte sur l’intérieur (peintures, plâtres, fenêtres, plinthes) et l’extérieur de l’habitation (volets, portail, grilles, etc.). L’appareil permet d’analyser les différentes couches de peinture. En cas de doute, le technicien peut prélever des échantillons et les faire analyser par un laboratoire agréé. Un diagnostic plomb peut prendre de ½ heure à 5 h, ce qui explique des tarifs progressifs suivant la superficie.

La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du CREP.

Le rapport doit comporter au moins les éléments suivants :
– l’identification du bien, du propriétaire et de l’entreprise certifiée, mentionnant son assurance professionnelle obligatoire et son attestation de détention du détecteur à fluorescence X
– des mentions obligatoires en cas de détection de revêtements contenant du plomb (classes 1 à 3)
– un croquis permettant de visualiser les pièces testées et celles qui n’auraient pas pu l’être
– un tableau récapitulatif présentant les résultats pour tous les composants analysés et mentionnant la quantité et les endroits où les revêtements contaminés ont été détectés
Le rapport doit aussi inclure une notice informant sur les dangers du plomb pour la santé et la marche à suivre lorsque des taux de plomb supérieurs à la normale ont été mis en évidence.
L’état de conservation des revêtements au plomb s’évalue sur 3 classes, de 1 (non-dégradé) à 3 (dégradé). Si des revêtements sont dans un état jugé dégradé, le propriétaire doit faire réaliser des travaux de retrait ou de confinement sans tarder.

Si en plus, le diagnostiqueur constate des facteurs de dégradation du bâti susceptibles de porter gravement atteinte à la santé ou la sécurité des occupants (insalubrité), il doit établir un constat et le transmettre au préfet.

En cas de présence de plomb, il ne faut en aucun cas procéder aux travaux soi-même. Seuls des spécialistes dûment formés et protégés peuvent intervenir, en prenant toutes les mesures nécessaires pour éviter l’inhalation et la propagation de poussières et assurer une élimination des déchets conforme à la réglementation.

Code de la santé publique : Articles L1334-5 à L1334-13 et R1334-4 à R1334-12
Arrêté du 19 août 2011 relatif au CREP
Décret n° 2006-1653 du 21 décembre 2006- durées de validité des documents du DDT

La validité du diagnostic plomb est d’une durée de six ans pour la location. Néanmoins, si l’expertise démontre que la concentration de plomb est partout inférieure au seuil règlementaire, le diagnostic n’a pas de limite de validité.