Diagnostic Plomb

Le diagnostic plomb est obligatoire pour la vente de tout bien immobilier dont le permis de construire à été délivré avant 07/1997.

Obligations : Diagnostic obligatoire

Validité : 3 ans si présence – Sans limite si absence

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A l'Unité

Vente Location

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Avant 1948

Après 1948

Après 1997

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Obligation

Le diagnostic Plomb avant vente ou Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne les maisons individuelles, immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949. L’obligation s’applique également à la partie habitation des locaux à usage mixte, partagés avec un usage commercial ou professionnel.
Le constat doit obligatoirement être inclus dans le DDT (Dossier de diagnostics techniques) annexé à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte authentique.
S’il existe des locaux annexes de l’habitation (buanderie, etc.), le CREP s’applique uniquement à ceux qui sont d’un usage courant. Pour les copropriétés, le diagnostic plomb avant vente ne porte que sur les parties privatives à usage d’habitation, les parties communes devant obligatoirement avoir déjà fait l’objet d’un CREP avant le 12 août 2008.

Un diagnostic plomb doit également être réalisé par le propriétaire-bailleur avant toute mise en location d’un logement construit avant 1949. Le CREP est différent du diagnostic plomb dans l’eau, qui lui s’applique à tous les bailleurs et établissements recevant du public et porte principalement sur les canalisations.

En cas d’absence de CREP ou de diagnostic erroné, le propriétaire ne pourra invoquer aucune clause d’exonération de vices cachés. L’acheteur est en droit d’annuler la vente avec restitution intégrale du prix ou de demander une réduction du prix. Des poursuites pénales sont également possibles au titre de la santé des occupants.

Si aucune trace de plomb n’a été détectée ou que des revêtements présentent une concentration inférieure au seuil réglementaire, le constat a une durée de validité illimitée s’il a été réalisé après le 25 avril 2006. S’il est plus ancien (ERAP), il doit être refait ou complété conformément à la réglementation en vigueur depuis cette date. Une nouvelle méthodologie a par ailleurs été définie par l’arrêté du 19 août 2011 entré en vigueur en janvier 2012. Concernant les rapports réalisés entre le 26 avril 2006 et le 1er janvier 2012, il existe un certain flou juridique quant à la nécessité de les refaire ou non. Dans tous les cas, c’est au notaire d’évaluer la validité des documents qui lui sont fournis.

Dans le cas où le compromis de vente serait signé directement entre le vendeur et l’acheteur, ceux-ci s’exposent à des retards voire une annulation si l’un des diagnostics obligatoires est manquant ou non conforme au moment de la signature de l’acte authentique.

Si du plomb a été détecté au-delà de la valeur autorisée, le constat doit dater de moins d’un an à la signature de l’acte de vente. Le propriétaire doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans les locaux de la présence de plomb. Si des revêtements sont dans un état jugé dégradé, le propriétaire doit effectuer les travaux sans tarder, avant la vente. Si les travaux n’ont pas été effectués à temps, l’obligation sera transférée au nouveau propriétaire.

Le CREP vise à protéger en premier lieu les enfants et les femmes enceintes, particulièrement exposés au risque d’intoxication par le plomb. A noter que les assistantes maternelles gardant des enfants à leur domicile doivent obligatoirement faire procéder à un diagnostic plomb si leur logement date d’avant 1949.

Le déroulement

Pour être valide et dégager le propriétaire de toute responsabilité, le CREP doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation). Le technicien doit être muni d’un document administratif en cours de validité prouvant cette qualité.
La recherche de plomb s’effectue au moyen d’un appareil à fluorescence X. Le diagnostiqueur doit détenir une “attestation de durée de vie maximale de la source radioactive” relative à cet appareil. Les caractéristiques techniques de l’appareil de mesure doivent figurer en première page du rapport. Cet appareil permet de détecter le plomb même recouvert sous plusieurs couches de revêtements plus récents.

Le technicien définit des zones de repérages. Les éléments homogènes ou de même nature sont regroupés en unités de diagnostic. Si certaines zones ne permettent pas d’effectuer de mesures précises, des échantillons sont prélevés et analysés par un laboratoire indépendant.

Le plomb peut être présent dans les peintures et les tapisseries. Des feuilles de plomb étaient fréquemment posées sur les murs pour limiter l’humidité. Les peintures extérieures sont également analysées, notamment sur les volets, portails, balcons. Sont particulièrement susceptibles de présenter un taux de plomb excessif :

Les peintures à base de céruse
Les peinture antirouille au minium
Les vernis
Le plomb laminé
Les enduits

Les peintures écaillées et les fissures augmentent le risque d’exposition, surtout pour les enfants qui peuvent ingérer des particules en jouant.
Le rapport mentionne les concentrations de plomb relevées et leur localisation à l’aide d’un schéma. Le seuil autorisé est de 1 mg/cm2.
Le diagnostiqueur évalue le risque d’exposition au plomb, réel et immédiat, ou potentiel en cas de dégradation des revêtements.
L’état de conservation des éléments contenant du plomb est noté sur 3 classes, de 1 (non-dégradé) à 3 (dégradé). La nature des dégradations doit être détaillée (cloques, fissures,etc.).

Une notice rappelle au propriétaire des locaux ses obligations par rapport au risque plomb. Le rapport doit mentionner l’état d’occupation du bien (présence d’enfants) et doit signaler les éventuels facteurs de dégradation du bâti rendant le logement insalubre. Dans ce cas, si la moitié des unités de diagnostic d’un même local ou 20% de tout l’immeuble se situent en classe 3, une copie du rapport est transmise au préfet ou à l’agence régionale de Santé.

Réglementations

Le Ministère en charge du logement a publié une brochure “Le plomb dans les peintures, quelles obligations pour les propriétaires ?” disponible ici
Code de la construction et de l’habitation : art. L 271-4 et 5, art. R 271-1 à 5
Code de la santé publique : art. L 1334-5 à 12, art. R 1334-10 à 12
Décret 2006-474 du 25 avril 2006 relatif à la lutte contre le saturnisme
Arrêtés du 25 avril 2006 et du du 19 août 2011 relatifs au CREP et au DRIPP
Arrêté du 21 novembre 2006 – critères de certification des opérateurs de diagnostics plomb
Arrêté du 12 mai 2009 – contrôle des travaux en présence de plomb
Norme NFX 46-030 et NFX-X 46-031

La validité

La validité du diagnostic plomb est d’une durée d’un an pour la vente. Néanmoins, si l’expertise démontre que la concentration de plomb est partout inférieure au seuil règlementaire, le diagnostic n’a pas de limite de validité.