DIAGNOSTIC PLOMB PARTIES COMMUNES

Un diagnostic Plomb dans les parties communes est obligatoire pour tous les bâtiments à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949, avec le 12 août 2008 comme date butoir. Ce diagnostic également appelé Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est imposé même en l’absence de toute transaction immobilière. Il s’agit de protéger les populations les plus fragiles (enfants et femmes enceintes) contre le saturnisme, une très grave maladie nerveuse qui se contracte par ingestion ou inhalation de plomb, notamment sous forme de poussières. Le nombre d’enfants atteint de saturnisme en France serait encore de 4400, malgré toutes les actions mises en place.

Tous les diagnostics plomb parties communes devraient donc déjà avoir été réalisés aujourd’hui. Si ce n’est pas le cas, il faut le faire effectuer au plus tôt car, outre les dangers encourus par les occupants ou les personnes intervenant lors de travaux, la responsabilité civile et pénale du syndic peut être engagée.

Il s’agit de contrôler la présence de plomb dans tous les revêtements : peintures intérieures et extérieures, tapisseries, murs. Si du plomb a été détecté à un taux dépassant le seuil légal autorisé (1mg/m2), le syndic doit voter des travaux de confinement ou de retrait pour supprimer le risque d’exposition au plomb après information de tous les copropriétaires.
Les parties communes non utilisées à des fins d’habitation ne sont pas soumises au constat (locaux mixtes). Les annexes des parties communes, par contre, doivent être incluses dans le diagnostic si elles sont utilisées de façon courante par les occupants (garage, buanderie).

Le diagnostic plomb sur les parties communes n’a pas de durée de validité particulière car le syndicat des copropriétaires doit veiller en permanence au bon entretien des parties communes, d’autant plus si la présence de plomb est avérée.

Les propriétaires bailleurs ou occupants peuvent, sous condition de ressource, bénéficier d’une subvention de l’ANAH (l’Agence nationale de l’habitat) pour le diagnostic technique et les travaux préconisés.

Pour que le diagnostic soit valide, le syndic doit obligatoirement s’adresser à un professionnel disposant d’une certification en cours de validité et titulaire d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Le diagnostiqueur doit bien sûr être totalement indépendant et impartial par rapport à toutes les parties concernées (propriétaires, mandataires, entreprises). Le diagnostiqueur ne respectant pas ces obligations risque de graves poursuites, de même que le syndic qui n’aurait pas pris la peine de vérifier ces éléments.

Le plomb a été utilisé très longtemps dans les peintures, notamment sous forme de céruse. Ce composant toxique permettait à la fois de protéger les supports et de faciliter la tenue des peintures. Il peut se trouver recouvert par plusieurs couches de revêtements mais sera détecté lors du contrôle. Les cas d’intoxication se font le plus souvent à cause de supports dégradés par le temps ou l’humidité. Les jeunes enfants, notamment, peuvent avaler des écailles de peinture et des poussières. Les personnes effectuant des travaux sont également exposées au risque si elles ne sont pas suffisamment informées et ne s’entourent pas de toutes les mesures de protection de rigueur.
Pour réaliser le diagnostic, le technicien se rend sur place et visite les locaux de façon exhaustive.Il réalise des mesures sur les revêtements à l’aide d’un analyseur à fluorescence X. Ces appareils étant dotés d’une source radioactive (cadmium ou cobalt), leur détention et utilisation sont très réglementées. Ils ne doivent être manipulés que par une PCR (Personne Compétente en Radioprotection) ou une personne sous son autorité. Le diagnostiqueur doit disposer d’une autorisation de détention délivrée par l’Autorité de Sureté Nucléaire (ASN) et mettre en oeuvre toutes les normes de sécurité concernant le stockage, l’utilisation et le transport de l’équipement.

En cas de doute sur certains revêtements, l’opérateur peut effectuer des prélèvements et les faire analyser dans un laboratoire agréé.
L’état des revêtements est évalué selon 4 classes : 0, taux inférieur au seuil légal, et de 1 à 3 pour les taux dépassant le seuil. Pour les classes 1 (non dégradé et non visible) et 2 (état d’usage), il est rappelé au propriétaire de veiller au bon entretien des revêtements contenant du plomb afin d’éviter qu’ils se dégradent. La classe 3 (dégradé) nécessite des travaux immédiats et une information des occupants et personnes intervenant pour des travaux.

Le diagnostiqueur réalisant le CREP est également tenu, le cas échéant, d’établir un relevé des éléments portant atteinte à la salubrité des lieux (humidité, parties d’immeubles dangereuses) et de transmettre ces observations à l’ARS (autorité régionale de santé).
Le rapport remis au propriétaire à l’issue du constat doit permettre de connaître avec précision les risques immédiats et potentiels liés à la présence de plomb. Les revêtements contaminés doivent être localisés précisément. Une notice d’information sur le risque plomb est jointe au rapport.

Si la présence de plomb au-delà du seuil réglementaire est avéré, le syndic doit en informer immédiatement les occupants et les personnes susceptibles d’effectuer des travaux dans les parties communes. Il doit également faire cesser le risque d’exposition au plomb en engageant les travaux nécessaires (recouvrement ou remplacement selon ce qui aura été préconisé dans le rapport), tout en veillant à la sécurité des personnes.

Le ministère en charge du logement a publié une plaquette : “Le plomb dans les peintures – Quelles obligations pour les propriétaires ?”
Articles L. 271-4 à L. 271-6 et R.271-1 à R.271-5 du code de la Construction et de l’Habitation
Articles L.1334-1 à L.1334-12 et R.1334-1 à R.1334-13 du code de la Santé Publique
Arrêté du 19 août 2011 – le CREP
Arrêté du 25 avril 2006 – travaux en parties communes nécessitant un CREP
Arrêté du 21 novembre 2006 – critères de certification
Arrêté du 12 mai 2009 – contrôle des travaux en présence de plomb

Le diagnostic plomb parties communes n’a pas de durée de validité. Néanmoins, si l’expertise démontre que la concentration de plomb est supérieure au seuil règlementaire (avec éventuellement des revêtements dégradés), des travaux doivent obligatoirement être réalisés.
Un nouveau diagnostic plomb partie communes devra confirmer qu’il n’y a plus de plomb (seuil inférieure au seuil règlementaire).