DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL

Le DTG est obligatoire depuis le 1er janvier 2017

Obligations : Diagnostic obligatoire

Validité : 10 ans

Pack

A l'Unité

Vente Location

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Avant 1948

Après 1948

Après 1997

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Obligation

Le DTG (Diagnostic technique global) a été défini dans le cadre de la loi Alur de mars 2014. Il est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 dans deux cas :

Pour les immeubles collectifs sous le coup d’une procédure d’insalubrité ou lorsque les pouvoirs publics le demandent
Pour les immeubles de plus de 10 ans récemment mis en copropriété (division ou fractionnement)

Lorsque l’immeuble n’entre pas dans l’une de ces deux catégories, les copropriétaires doivent néanmoins se prononcer sur la réalisation ou non d’un DTG volontaire. Cette obligation s’applique à tous les immeubles à usage total ou partiel d’habitation mais pas aux locaux commerciaux. Elle se concrétise par un vote à la majorité simple lors de la première assemblée générale des copropriétaires postérieure au 1er janvier 2017.
La mise en oeuvre d’un DTG volontaire peut apporter une réelle plus-value en cas de vente car les candidats acheteurs seront mieux informés sur l’état du bien et les travaux à prévoir. Le DTG constitue également un précieux outil de gestion pour les syndics car il permet de mieux fixer le montant des charges et anticiper les futures dépenses. Il facilite également la rédaction de la fiche synthétique de copropriété, bientôt obligatoire pour tous les immeubles.
Les résultats du DTG doivent être présentés aux copropriétaires lors de l’assemblée générale suivant sa réalisation ou sa révision. Si aucuns travaux n’ont été préconisés pour les 10 années à venir, le syndic n’a pas l’obligation de constituer un fonds de travaux sur cette période

Le déroulement

La partie diagnostic technique concerne l’état apparent de l’immeuble et des équipements communs. Le DTG doit permettre de disposer d’une vision globale de l’état du bien, tant au niveau du bâti (murs, toiture), des réseaux (adduction et évacuation) que des installations collectives (chaudière, ascenseur, équipements de sécurité). L’opérateur procède à un examen visuel, sans démontage, de façon à évaluer le niveau de gravité et l’évolution possible des pathologies éventuelles. Le diagnostiqueur doit avoir accès à tous les documents lui permettant de rédiger les différents volets du DTG : règlement de copropriété, carnet d’entretien de l’immeuble, état financier, factures et contrats de fournitures.
Le DTG doit être réalisé par un professionnel pouvant justifier de ses compétences dans les domaines du bâtiment et de la construction :

thermique des bâtiments et efficacité énergétique
pathologies
terminologie technique et juridique
réglementation
aspects juridiques et gestion financière de la copropriété.

Il doit disposer des équipements nécessaires à la réalisation de sa mission et avoir souscrit à une assurance responsabilité civile professionnelle.

Réglementations

Articles 54 et 58 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur
Décret n°2016-1965 du 28 décembre 2016 : modalités de réalisation
Articles L731-1 à L731-5 du Code de la construction et de l’habitation

Composition du DTG

Un DTG est composé de plusieurs types de documents : diagnostics, états, évaluations et études.
Il comporte plusieurs volets obligatoires :

Évaluation de l’état apparent des parties communes et de leurs équipements
Vérification de la conformité du syndicat des copropriétaires au regard de ses dépenses et obligations légales (réalisation des autres diagnostics obligatoires notamment)
évaluation chiffrée sur 10 ans des travaux et dépenses à mener de façon à maintenir la copropriété en un bon état de conservation
DPE (Diagnostic de performance énergétique) ou audit énergétique accompagné de conseils en vue de réduire les dépenses énergétiques et l’impact du bâtiment
Étude des améliorations possibles pour limiter les frais de réparation et d’entretien

Contenu de la fiche récapitulative

La réalisation d’un DTG se révèle particulièrement utile pour la rédaction de la fiche récapitulative de la copropriété. Ce document, dont la responsabilité revient au syndic, présente de manière synthétique les principaux éléments financiers et techniques se rapportant à la copropriété et à son bâti. La fiche doit être tenue à disposition des copropriétaires et jointe aux documents fournis au notaire lors de la vente d’un lot. Elle est révisable tous les ans. Si le syndic ne respecte pas cette obligation, il peut être révoqué.
L’entrée en vigueur de la fiche récapitulative a été échelonnée de la manière suivante :

31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots.
31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de 50 lots.
31 décembre 2018 pour toutes les autres.

La validité

La durée de validité du DTG est de 10 ans. Ce qui correspond à la durée de validité du DPE et de l’état prévisionnel des travaux. Le DTG doit être révisé en cas de modifications pouvant impacter ses conclusions. Les frais de réalisation du DTG sont partagés par l’ensemble des copropriétaires.