DIAGNOSTIC TERMITES PARTIES COMMUNES

Le Diagnostic Termites parties communes est obligatoire lors de la vente d’un immeuble ou partie d’immeuble si celui-ci est situé dans une zone faisant l’objet d’un arrêté préfectoral d’infestation par les termites. Tous les bâtiments sont concernés, quelle que soit leur nature ou leur utilisation.

La bonne réalisation de ce diagnostic permet au vendeur non professionnel de pouvoir faire valoir la clause d’exonération de garantie pour vice caché, sous réserve que le diagnostic ait été effectué par un professionnel certifié. L’absence de ce document peut entraîner l’annulation de la vente ou une réduction du prix. Le diagnostic sera annexé à la promesse de vente avec les autres diagnostics obligatoires. En cas de manquement à cette obligation et si le bien se trouve dans une zone infestée, des sanctions civiles sont possibles et la réalisation du diagnostic pourra être exigé par le préfet.

Les zones à termites se situent surtout à Paris et Hauts-de-Seine, dans l’ouest, le sud et en Corse, pour un total d’environ 50 départements. La règlementation est spécifique à chaque département. L’arrêté préfectoral délimite les zones concernées par l’infestation mais aussi celles susceptibles de le devenir à court terme.

La cartographie à jour des départements infestés est consultable ici.

Par précaution et même en l’absence de vente, les propriétaires ont tout intérêt a connaître l’état de leur bien par rapport au risque termites si celui-ci est situé dans une zone à risque. Les dégâts occasionnés par ces insectes xylophages peuvent aller jusqu’à l’effondrement du bâtiment.

La responsabilité envers les locataires pourrait être invoquée à l’encontre du propriétaire ou du bailleur qui est tenu de mettre à disposition des locaux en bon état. Les frais de traitement seront d’autant plus importants que l’attaque sera ancienne, ce qui peut lourdement peser sur le budget de la copropriété. Il ne faut donc pas attendre que les insectes aient pu se propager pour prendre des mesures d’éradication. Les bois traités sont garantis 10 ans. Il faut faire procéder à un nouveau traitement après ce délai pour pouvoir prolonger cette garantie de dix nouvelles années.

Lorsque des termites sont présents dans les parties communes, c’est au syndicat de copropriétaires du bien infesté d’en faire la déclaration en mairie. La déclaration doit être effectuée dans le mois suivant la découverte de termites par lettre recommandées avec A.R. ou déposée en mairie contre récépissé. Elle doit mentionner les indices permettant d’établir la présence de termites ou une copie de l’état parasitaire établi par le diagnostiqueur.
Dans les zones infestées, les maires peuvent définir des zones pour lesquelles il est obligatoire de faire procéder à un diagnostic, indépendamment de toute transaction immobilière. Des travaux de prévention ou d’éradication peuvent également être imposés.

En cas d’injonction, le propriétaire ou le syndicat de copropriétaires doit fournir un état parasitaire, réalisé par un diagnostiqueur certifié. En cas d’obligation de travaux, il faut fournir une attestation certifiant que les travaux ont bien été réalisés. En cas de manquement à ces injonctions, le maire peut faire procéder au diagnostic et/ou aux travaux et faire recouvrer les sommes avancées au titre des contributions directes.

En cas de démolition, partielle ou totale d’un bâtiment se trouvant dans une zone infestée, les bois et matériaux contaminés doivent être brûlés sur place ou traités avant leur transport, si l’incinération n’est pas possible. Une déclaration en mairie est obligatoire.

Certains experts immobiliers ou architectes proposaient de réaliser eux-mêmes ce diagnostic. Depuis 2007, seul le recours à un diagnostiqueur certifié par le Cofrac garantit une couverture juridique complète. L’agrément est valable 5 ans.

Les justifications d’assurance responsabilité civile et de certification doivent être joints au devis. En aucun cas le diagnostiqueur ne doit avoir un lien avec une quelconque entreprise susceptible d’effectuer des travaux de détermitage. La réglementation est très stricte sur ce point. Les diagnostiqueurs certifiés doivent présenter au client “des garanties de compétence, d’indépendance et d’impartialité”.

Un arrêt du 8 juillet 2015 de la Cour de cassation va dans le sens d’un renforcement de la responsabilité professionnelle des diagnostiqueurs. Si le diagnostic n’a pas été réalisé dans les règles de l’art et conformément aux normes, le diagnostiqueur ayant fourni un état parasitaire erroné est tenu d’indemniser l’acquéreur du bien du montant des travaux liés aux dégâts causés par les termites.

Les termites commencent généralement à attaquer les bâtiments par le bas. Ils traversent les maçonneries pour se nourrir de la cellulose présente dans le bois (poutres, charpente, plancher). Toutes les essences de bois peuvent subir des attaques de termites sauf quelques bois exotiques qui peuvent montrer une résistance durable mais non totale. Il existe trois espèces de termites en France : le termite lucifuge, le termite de Saintonge et le termite à cou jaune.

Les termites, contrairement à d’autres insectes xylophages, ne produisent pas de sciure et sont donc difficiles à détecter. La présence de trous réguliers peut correspondre aux trous de sortie des adultes.

La durée du diagnostic varie suivant l’étendue et la disposition des locaux. Il consiste en un constat visuel et des sondages non destructifs au poinçon. L’évaluation du niveau de résistance mécanique des bois contaminés ne fait pas partie de ce type de diagnostic.©

Le diagnostiqueur peut procéder à une enquête de voisinage par rapport aux arbres d’alignement ou aux éventuels traitements sur les autres bâtiments du quartier. Il recherche la présence de termites dans les éléments extérieurs à l’immeuble : souches, poteaux. L’existence de zones favorisant une humidité anormale des bois est également recherchée : gouttières abîmées, toiture en mauvais état. L’examen du bâtiment proprement dit commence par les éléments en contact avec le sol (cave, sous-sol) puis vers le haut jusqu’aux combles. L’examen ne porte que sur les bois accessibles et visibles.

Les bois infestés sont examinés de façon minutieuse, y compris à la loupe. Le diagnostiqueur peut évaluer l’étendue de l’attaque au moyen d’un poinçon et éventuellement faire procéder à des analyses d’échantillons en laboratoire. Pour les endroits inaccessibles, un détecteur de bruits ou de mouvements peut être utilisé. Seule l’observation directe de termites peut établir avec certitude la présence de termites.

L’expert doit ensuite rédiger un rapport conforme à la réglementation. L’état parasitaire relatif à la présence de termites doit indiquer les parties de l’immeuble qui ont été visitées et celles qui sont restées inaccessibles en précisant la cause de l’empêchement. Le rapport doit lister les éléments sains et les éléments infestés. Il doit également être fait mention des facteurs pouvant favoriser une infestation : humidité, type de construction. Le rapport est daté et signé.

– Code de la santé publique : articles R1334-14 à R1334-24 – M– Code de la Construction et de l’habitation, articles L.112-17, L.133-1 à L.133-6, L.271-4, R.112-2 à R.112-4, R.133-1 à R.133-8 et R.271-1 à R.271-5
– Loi n° 99-471 du 8 juin 1999 et Décret 2000-613 du 3 juillet 2000- Protection des acquéreurs et propriétaires d’immeubles (termites et autres insectes xylophages)
– Arrêté du 29 mars 2007
– Norme NF P03-201 (2012)
La réglementation sur la construction a changé en 2007. Le ministère en charge du logement propose en téléchargement un Guide technique et réglementaire “Protection contre les termites à l’interface sol-bâti”.

Le diagnostic termites parties communes à une durée de validité de 6 mois.