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Les diagnostics immobiliers ne concernent pas que la vente. Plusieurs diagnostics sont obligatoires dans le cadre d’une location et doivent être annexés au bail dans le cadre du Dossier de diagnostic technique location. Certains diagnostics sont obligatoires en dehors de toute transaction et doivent être fournis au locataire sur simple demande. La loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) qui doit entrer en vigueur début 2016 va renforcer ces mesures.

Pour être valides, les diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés (sauf mesurage Loi Boutin et ERNMT). Les frais de diagnostics sont entièrement à la charge du propriétaire et ne doivent en aucun cas être reportés sur le locataire. Ils peuvent toutefois être déduits des revenus locatifs (frais réels).

Ces diagnostics obligatoires sont souvent vécus comme une contrainte par les bailleurs, surtout non professionnels. Pourtant, ils permettent de mieux informer le locataire et le bailleur lui-même de l’état réel du bien mis en location. L’objectif est de tirer le parc locatif vers le haut en éliminant le logement indigne ou dangereux. La loi SRU de décembre 2000 allait dans ce sens en introduisant la notion de logement décent. Ces critères d’habitabilité permettent de garantir la sécurité et la santé des occupants.

Le fait que le locataire ait accepté un logement en l’état ne libère en aucune façon de cette obligation. Par exemple, même si le diagnostic électricité ne sera obligatoire qu’à l’entrée en vigueur de la loi Alur, le bailleur doit dans tous les cas louer un bien ne comportant pas d’installations dangereuses. Sa responsabilité civile et pénale pourrait être recherchée en cas d’accident. La réalisation de diagnostics conformes à la législation en vigueur est donc un moyen efficace de limiter le nombre de litiges entre locataires et bailleurs.

Les agents immobiliers agissant comme mandataire de gestion locative se doivent de rappeler ces obligations aux propriétaires, dans le cadre de leur obligation de conseil. Leur responsabilité envers le locataire pourrait être recherchée en cas de préjudice, notamment lorsque le bien a été reloué en mauvais état.

Dans le cadre des copropriétés, certains diagnostics obligatoires doivent être réalisés en l’absence de toute transaction, notamment pour le plomb et l’amiante. Ces diagnostics doivent être fournis au locataire sur simple demande. L’absence de diagnostics peut engager la responsabilité civile et pénale du propriétaire ou du bailleur.

Par exemple, si le diagnostic amiante n’a pas été effectué et que le locataire détecte la présence du matériau, il peut se retourner contre le bailleur pour mise en danger d’autrui.

Plusieurs informations doivent également être fournies au futur locataire : mesure de la surface habitable, équipements d’accès TIC (Internet) et contribution aux économies d’énergie (location vide uniquement).

La mise en place effective des nouvelles obligations sera précisée dans le décret d’application annoncé pour le 1er trimestre 2016. La loi ayant été déclarée conforme à la Constitution, rien ne s’oppose à ce que ces mesures soient applicables.

Le diagnostic électricité devrait être identique à celui déjà existant pour la vente. Le diagnostic gaz devrait être centré sur les tuyaux de raccordement.

La présence ou l’absence d’amiante fera l’objet d’un diagnostic joint au contrat de location. Une information sur le risque mérule (champignon lignivore) est également prévue.

Les copropriétés devront être en mesure de produire un diagnostic technique global (DTG) incluant un état des parties communes, une information sur la situation du syndic quant à ses obligations légales en matière de construction et d’habitation, une analyse de la gestion technique de l’immeuble et des améliorations possibles, ainsi qu’un  DPE immeuble.

Le diagnostic surface habitable Loi Boutin va être renforcé et rendre le recours à un diagnostiqueur certifié quasi obligatoire.

Caractéristiques principales des diagnostics immobiliers location

Le DPE

Depuis 2007, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire en cas de location d’un logement ou d’un immeuble à usage principal d’habitation vide ou meublé. Le classement du bien au regard de la consommation d’énergie doit figurer sur l’annonce de location. Le DPE doit être fourni au candidat locataire sur simple demande et doit être annexé au contrat de location. Sa validité est de 10 ans. Il n’a pas à être fourni de nouveau lors d’une reconduction tacite ou cession de bail. La consommation d’énergie peut être évaluée soit par rapport à la consommation réelle évaluée sur les 3 dernières années, soit sur la base d’une consommation conventionnelle.

L'ERNMT

L’ERNMT (Etat des risques naturels, miniers et technologiques) est obligatoire si le bien se trouve sur une zone remplissant une des conditions suivantes :
– existence d’un Plan de prévention des risques prescrit ou approuvé
– zone sismique comprise entre 2 et 5
– existence d’un arrêté portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle
Il faut se renseigner auprès de la préfecture ou de la mairie dont dépend le bien ou sur le site Prim.net, rubrique 2 . La carte des zones sismiques est disponible en ligne ici
L’ERNMT dresse la liste des risques mentionnés dans les documents références. Il permet de localiser le bien par rapport aux risques encourus. Sa durée de validité est de 6 mois mais il doit être actualisé à chaque signature de bail, même pour les locations saisonnières. Le recours à un diagnostiqueur professionnel n’est pas obligatoire mais fortement conseillé au vu de la complexité des informations demandées.

Les diagnostics amiante des parties communes et privatives

Ils concernent tous les logements mis en location dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 1997. Le dossier technique amiante doit mentionner l’absence ou la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Il indique leur localisation éventuelle et leur état de conservation. En cas d’absence d’amiante, sa durée est illimitée en l’absence de travaux et sous réserve qu’il soit conforme aux dernières normes en vigueur. Si de l’amiante a été détecté, un contrôle doit être réalisé tous les 3 ans. Ce dossier doit être tenu à disposition des locataires qui en font la demande, des entreprises intervenant pour des travaux et des instances administratives.

Le diagnostic Plomb (CREP)

Il concerne toutes les constructions datant d’avant 1949. Pour une copropriété, un CREP doit obligatoirement avoir été effectué avant 2008 sur les parties communes et les logements mis en location. Le CREP permet de repérer les revêtements contenant du plomb et les facteurs de dégradation du bâti. Si le taux de plomb est supérieur aux normes, les occupants doivent en être informés. Le propriétaire doit supprimer le risque d’exposition au plomb en procédant aux travaux nécessaires. Si le diagnostic est négatif, sa durée de validité est illimitée. Dans le cas contraire, il est valide 6 ans dans le cadre d’une location.

Le mesurage Surface habitable Loi Boutin

Il s’agit de connaître avec précision la surface du bien mis en location. On mesure la surface de plancher construite moins certains éléments tels que murs, cloisons, escaliers, portes et fenêtres, pièces d’une hauteur à inférieure à 1,80m. Les combles non aménagés, caves, sous sols, garages, terrasses et balcons ne sont pas inclus. Le mesurage reste valide tant que des modifications de surface n’affectent pas le bien. Bien que proche du mesurage loi Carrez, le diagnostic loi Boutin est différent et l’un ne peut se substituer à l’autre.

Quels sont les critères rendant un diagnostic location obligatoire ?

Il peut s’agir de :

  • La localisation du bien : ERNMT
  • La date de construction : 1er janvier 1949 pour le CREP (Contrat d’exposition au plomb) dépôt du permis de construire avant le 1er juillet 1997 pour l’amiante
  • La nature du bien : DPE

Les diagnostics obligatoires en fonction de la nature du bien mis en location

La location de logement à usage de résidence principale

Pour une maison ou un appartement, il faut prévoir dans tous les cas le DPE et la surface habitable Loi Boutin.

Suivant la localisation du bien, il faudra ajouter l’ERNMT.
Pour les constructions datant d'avant 1949, le CREP est obligatoire et devrait déjà avoir été réalisé.
Tant que la loi Alur n’est pas entrée en vigueur, le diagnostic amiante n’est pas obligatoire pour les maisons individuelles en location. Pour les appartements, si le permis de construction est antérieur au 1er juillet 1997, le diagnostic amiante est obligatoire et devrait déjà avoir été réalisé.

Les locations meublées : identique aux locations vides sauf mesurage loi Boutin

Les locations saisonnières : le DPE est obligatoire et doit être annexé au bail pour les logements loués plus de 4 mois par an (il faut prendre en compte le cumul de la durée des différents contrats sur l’année). Si le logement est dans une zone à risque, l’ERNMT est obligatoire et doit être à jour à chaque changement de locataire. Le CREP est obligatoire pour les constructions datant d’avant 1949. Le diagnostic amiante ne doit pas être annexé au contrat mais il doit obligatoirement avoir été effectué.

La location de locaux commerciaux ou professionnels

Le DPE est obligatoire pour les baux commerciaux y compris dérogatoires (baux précaires), les locaux professionnels et les logements de fonction de France métropolitaine. Il n’est pas obligatoire pour les bâtiments à usage artisanal, agricole ou industriel. L’étiquette de consommation énergétique et de gaz à effet de serre doit figurer sur l’annonce de location. La réalisation d’un DPE doit être effectuée avant 2017 pour les bâtiments présentant une installation collective de chauffage ou de refroidissement. Une annexe environnementale doit être jointe aux contrats de bail conclus ou renouvelés pour des locaux d’une superficie supérieure à 2000 m2 (bureaux, commerces).
Si le bien est dans une zone à risque, il faut inclure l’ERNMT.
Le contrat de location doit inclure le dossier technique amiante. Pour les locaux à usage mixte (commerce-habitation) datant d’avant 1949, le diagnostic plomb est obligatoire pour les parties privatives et doit déjà avoir été effectué pour les parties communes.

Autres Locaux

Pour la location d’un parking ouvert ou d’un terrain nu, seul le diagnostic ERNMT est obligatoire suivant la localisation du bien. Pour les locaux fermés notamment en sous-sol (cave, garage), le dossier technique amiante doit être mis à disposition du locataire.
Certains bâtiments sont exemptés de DPE, notamment les constructions provisoires, certains bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés.

Réglementation sur les diagnostics avant location

Diagnostic de performance énergétique (DPE) (Directive européenne 2010/31/UE du 19 mai 2010, Décret n°2008-461 du 15 mai 2008 relatif au DPE location, Décrets n°2006-1114 du 5 septembre 2006, n°2006-1147 du 14 septembre 2006, n°2011-413 du 13 avril 2011, Arrêtés du 13 décembre 2011).

État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) (Code de la construction et de l’habitation : art. L 271-4 à 6, art. R 271-1 à 5, Code de l’environnement : art. L 125-5, art. R 125-23 à 27, Arrêté du 13 octobre 2005).

Mesure de la Surface habitable Loi Boutin – Article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation

Diagnostics amiante : Code de la construction et de l’habitation : art. L 271-4 et 6, art. R 271-1 à 4, Code de la santé publique : art. L 1334-13, art. R 1334-23 et 24, Arrêté du 21 novembre 2006 – critères de certification diagnostic amiante, Décret 2011-629 du 03/06/2011 du Code de la Santé Publique, Arrêté du 12 décembre 2012 – produits de la liste A, Norme NF X46-020

Diagnostic plomb – Contrat de risque d’exposition au plomb (CREP) : Article R1334-10 à 12 du Code de la Santé publique, Arrêté du 19 août 2011
– Annexe environnementale (baux commerciaux et professionnels) : Article L 125-9 du code de l’environnement, Décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011

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